Gia đình muốn ở lâu dài ở Trung Mỹ Tây thường cân nhắc ba kiểu nhà: nhà phố trong hẻm (nhiều không gian, tự chủ, nhưng phải tự lo an ninh, ngập, phòng cháy), căn hộ chung cư (gọn, có quản lý, có tiện ích chung, nhưng thêm phí quản lý và phụ thuộc chất lượng ban quản lý) và nhà đất ven đô kiểu nhà cấp bốn đất rộng còn sót lại (rộng rãi, gần thiên nhiên, nhưng giấy tờ và quy hoạch phải kiểm rất kỹ).
Không có kiểu nào tốt hơn cho mọi gia đình; câu trả lời phụ thuộc vào tuổi con, có người già ở cùng không, ai đi làm ở đâu và gia đình thích nếp sống thế nào. Bài này so ba kiểu nhà theo những tiêu chí của người ở thật, áp dụng cho cả thuê dài hạn lẫn mua để ở. Bài không nêu giá, không giới thiệu dự án, không khuyên đầu tư.
Ba kiểu nhà và vì sao vùng này có đủ cả ba
Trung Mỹ Tây là vùng đất vườn của Hóc Môn cũ được đô thị hoá trong khoảng hai, ba mươi năm. Vì thế trên cùng một địa bàn có đủ ba lớp nhà. Lớp mới nhất là nhà phố ba, bốn tầng xây dày trong các hẻm, trên những lô đất được chia ra từ vườn cũ. Lớp thứ hai là các khu căn hộ, chung cư mọc lên ở những khu đất lớn, gần các trục đường chính. Lớp cũ nhất là những căn nhà cấp bốn, nhà vườn của các gia đình gốc, đất còn rộng, có cây trái.
Mỗi lớp nhà đi kèm một nếp sống. Nhà phố trong hẻm là nếp sống khu phố: hàng xóm sát vách, trẻ con chơi ở đầu hẻm, chợ sáng gần nhà. Chung cư là nếp sống có quản lý: thang máy, bảo vệ, sân chơi chung, họp cư dân. Nhà đất rộng là nếp sống gần với vùng quê: sân trước sân sau, có chỗ trồng cây, nuôi gà, nhưng cũng xa tiện ích hơn.
Khi chọn, nhiều gia đình chỉ nhìn giá và diện tích. Nhưng ở lâu năm, những thứ quyết định sự hài lòng thường là nếp sống ấy có hợp với gia đình mình không, và chi phí sống hằng tháng ngoài tiền nhà là bao nhiêu.
Nhà phố trong hẻm: tự chủ nhưng phải tự lo
Nhà phố trong hẻm là lựa chọn phổ biến nhất của các gia đình ở đây, cả thuê nguyên căn lẫn mua. Điểm mạnh là không gian: một căn nhà ba tầng cho mỗi thành viên một phòng, có chỗ cho ông bà, có tầng trệt để xe, có sân thượng phơi đồ, trồng rau. Gia đình tự quyết mọi thứ trong nhà, không phí quản lý, không phụ thuộc ban quản trị.
Đổi lại, mọi việc phải tự lo. An ninh: cửa, khoá, camera là việc của mình. Ngập: nhà thấp hơn hẻm thì phải chịu hoặc tốn tiền nâng nền. Phòng cháy: nhà ống sâu, cửa sắt kín, tầng trệt đầy xe là kiểu nhà rủi ro nếu không có lối thoát thứ hai. Sửa chữa: thấm dột, ống nước, điện đều do chủ nhà hoặc người thuê nguyên căn tự gọi thợ.
Hẻm cũng quan trọng không kém căn nhà. Hẻm rộng cho ô tô vào được tiện cho việc chở người già đi khám, chuyển đồ, cấp cứu, và thường có giá trị cao hơn. Hẻm sâu nhiều lớp yên tĩnh nhưng tối và khó tiếp cận. Khi xem nhà, đi bộ từ đường lớn vào tới cửa nhà, tưởng tượng làm việc đó mỗi tối sau giờ làm, với một đứa trẻ ngồi sau xe.
Với người mua, nhà phố trong hẻm cũng là kiểu nhà dễ gặp vấn đề giấy tờ nhất ở vùng ven đô: diện tích thực tế lệch sổ, xây thêm tầng chưa hoàn công, phần đất nằm trong lộ giới hẻm. Những chuyện này có bài riêng về kiểm giấy tờ khi mua nhà trong danh mục.
Căn hộ chung cư: gọn, có quản lý, thêm phí và phụ thuộc người quản lý
Quanh vùng Trung Mỹ Tây và các phường lân cận của Quận 12 cũ có một số khu căn hộ, chung cư với quy mô khác nhau. Điểm mạnh của căn hộ là gọn: không phải lo mái dột, có bảo vệ, thang máy, thường có sân chơi trẻ em, có khi có hồ bơi, siêu thị ở tầng dưới. Hệ thống phòng cháy chữa cháy của chung cư đúng chuẩn thường được thiết kế bài bản hơn nhà phố tự xây.
Điểm cần cân nhắc là chi phí và sự phụ thuộc. Mỗi tháng có phí quản lý vận hành, phí gửi xe, có khi phí ô tô cao. Chất lượng sống phụ thuộc nhiều vào ban quản lý và ban quản trị: thang máy có được bảo trì không, bảo vệ có làm việc nghiêm không, quỹ bảo trì được dùng thế nào. Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư về quỹ bảo trì, phí quản lý là chuyện từng xảy ra ở nhiều chung cư trong thành phố.
Không gian căn hộ cũng hạn chế hơn: khó có chỗ cho ông bà, khó nuôi thú cưng lớn, không có sân để trẻ chạy. Với người làm ở Công viên phần mềm hay đi làm nội đô, vị trí của khu căn hộ so với đường đi làm quan trọng như với nhà phố.
Với người mua, giấy tờ căn hộ có những điểm riêng: dự án đã được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ chưa, căn hộ có đang thế chấp ngân hàng không, đã bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị chưa. Mua căn hộ chưa có giấy chứng nhận là mua kèm rủi ro chờ đợi, có khi kéo dài nhiều năm.
Nhà đất ven đô: rộng rãi nhưng phải kiểm kỹ nhất
Trong các khu dân cư cũ của Trung Mỹ Tây, Tân Chánh Hiệp cũ vẫn còn những căn nhà cấp bốn trên đất rộng, có sân, có vườn, của các gia đình sống ở đây từ trước khi đô thị hoá. Một số được cho thuê, một số được rao bán. Với gia đình thích không gian, có ông bà muốn trồng cây, đây là lựa chọn hấp dẫn.
Nhưng đây cũng là kiểu nhà cần kiểm kỹ nhất. Đất rộng ở vùng ven đô có thể gồm nhiều loại đất trong cùng một thửa: một phần đất ở, phần còn lại là đất nông nghiệp, đất vườn chưa chuyển mục đích. Muốn xây thêm trên phần đất chưa phải đất ở cần thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính theo quy định. Có thửa đất nằm trong quy hoạch làm đường, công trình công cộng; có thửa sổ chung nhiều anh chị em thừa kế.
Nhà cấp bốn cũ cũng thường cần sửa chữa nhiều: mái ngói, mái tôn cũ, điện nước cũ, nền thấp vì đường trước nhà đã được nâng nhiều lần. Chi phí cải tạo có khi không nhỏ.
Với người thuê, nhà đất rộng thường có giá thuê dễ chịu so với diện tích, nhưng nên hỏi rõ chủ nhà có kế hoạch bán, xây lại, phân lô trong vài năm tới không; nhà đất rộng ở vùng ven đô là loại hay được chủ thu hồi để làm việc khác.
So sánh ba kiểu nhà cho gia đình
Bảng dưới tóm tắt xu hướng chung. Từng căn cụ thể có thể khác nhiều, nhất là về giấy tờ và vị trí.
| Tiêu chí | Nhà phố trong hẻm | Căn hộ chung cư | Nhà đất ven đô |
|---|---|---|---|
| Không gian | Nhiều tầng, đủ phòng | Gọn, hạn chế | Rộng, có sân vườn |
| Chi phí hằng tháng ngoài tiền nhà | Điện nước, sửa chữa tự lo | Thêm phí quản lý, gửi xe | Điện nước, sửa chữa nhà cũ |
| An ninh | Tự lo | Có bảo vệ, kiểm soát ra vào | Tự lo, khu vắng hơn |
| Ngập | Tuỳ cốt hẻm, cốt nhà | Thường ít ảnh hưởng tầng trên; hầm xe có thể ngập | Hay gặp nền thấp so với đường |
| Phòng cháy | Phụ thuộc thiết kế, lối thoát | Có hệ thống chung nếu đúng chuẩn | Nhà thấp tầng, dễ thoát hơn |
| Giấy tờ khi mua | Hay lệch diện tích, chưa hoàn công | Cần kiểm giấy chứng nhận từng căn | Hay có đất nông nghiệp, sổ chung, quy hoạch |
| Hợp với | Gia đình đông người, cần tự chủ | Gia đình nhỏ, bận rộn | Gia đình thích không gian, có người ở nhà |
Nhìn bảng sẽ thấy mỗi kiểu nhà có "cái khó" riêng. Chọn kiểu nhà là chọn cái khó mình chịu được và xử lý được, chứ không có kiểu nào không có cái khó.
Câu hỏi riêng cho gia đình có con nhỏ, người già
Đường tới trường. Trẻ học mầm non, tiểu học ở đâu, đường đưa đón có phải qua quốc lộ không, hẻm có đủ an toàn cho trẻ lớn tự đi bộ không. Tuyển sinh đầu cấp thường xét theo nơi cư trú, nên chỗ ở ảnh hưởng tới trường con học.
Khoảng chơi. Trẻ có chỗ chạy nhảy an toàn không: sân chung cư, sân nhà, công viên nhỏ gần đó, hay chỉ có con hẻm có xe máy chạy qua.
Cầu thang và nhà vệ sinh cho người già. Nhà ống nhiều tầng với cầu thang dốc không hợp với người già yếu chân. Có phòng ngủ ở tầng trệt, nhà vệ sinh không bậc, tay vịn là những thứ đáng giá.
Đường ra khi cần cấp cứu. Xe cấp cứu vào được tới cửa không, hay phải khiêng người ra đầu hẻm. Với gia đình có người bệnh tim mạch, hô hấp, đây là câu hỏi nghiêm túc.
Cơ sở y tế gần nhà. Trạm y tế, phòng khám gần nhất ở đâu, bệnh viện có cấp cứu gần nhất mất bao lâu để tới vào giờ cao điểm.
Thuê dài hạn hay mua: những yếu tố cân nhắc
Bài này không khuyên nên thuê hay nên mua, vì đó là quyết định tài chính phụ thuộc vào thu nhập, tiết kiệm, nghề nghiệp và kế hoạch của từng gia đình. Nhưng có vài yếu tố nên đặt lên bàn khi cân nhắc.
Một là độ chắc chắn về chỗ làm. Người làm ở Công viên phần mềm có thể đổi công ty, đổi dự án, chuyển sang nơi khác trong thành phố; mua nhà quá sớm có thể buộc gia đình vào một vị trí không còn hợp. Hai là tổng chi phí thật của việc sở hữu: ngoài tiền mua còn thuế, phí sang tên, sửa chữa, nội thất, và nếu vay thì tiền lãi qua nhiều năm. Ba là rủi ro giấy tờ, điều mà người thuê không phải gánh còn người mua thì gánh toàn bộ.
Thuê dài hạn có lợi là linh hoạt và không phải ôm rủi ro pháp lý, nhưng đổi lại phụ thuộc vào chủ nhà: chủ có thể tăng giá, có thể lấy lại nhà khi hết hợp đồng. Hợp đồng thuê dài, có điều khoản rõ về tăng giá và gia hạn, giúp gia đình ổn định hơn.
Dù chọn cách nào, nên ở thử vùng này một thời gian trước khi mua. Một năm thuê nhà ở Trung Mỹ Tây đủ để gia đình biết mùa mưa ra sao, đường đi làm thế nào, trường học, chợ búa, hàng xóm có hợp không. Những thứ đó không thể biết được qua vài buổi đi xem nhà.
Câu hỏi thường gặp
Gia đình có con nhỏ nên thuê nhà phố hay căn hộ ở Trung Mỹ Tây?
Tuỳ nếp sống. Căn hộ có sân chơi chung, bảo vệ, ít phải lo sửa chữa, hợp với gia đình nhỏ bận rộn. Nhà phố trong hẻm rộng hơn, có chỗ cho ông bà, tự chủ hơn nhưng phải tự lo an ninh, ngập, phòng cháy. Quan trọng là đường tới trường và chỗ chơi an toàn cho trẻ.
Phí quản lý chung cư gồm những gì?
Thường là chi phí vận hành nhà chung cư như bảo vệ, vệ sinh khu chung, vận hành thang máy, điện chiếu sáng chung, quản lý. Mức thu và cách tính theo quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và thoả thuận tại từng toà; hỏi ban quản lý để biết rõ.
Nhà cấp bốn đất rộng ở vùng ven đô có nên mua không?
Có thể là lựa chọn tốt nếu giấy tờ rõ ràng, phần đất ở đủ cho nhu cầu xây dựng và không vướng quy hoạch. Cần kiểm loại đất trong sổ, phần đất nông nghiệp, quy hoạch, lộ giới và tình trạng thừa kế, đồng sở hữu trước khi đặt cọc.
Mua căn hộ chưa có sổ hồng có rủi ro gì?
Rủi ro là chờ đợi lâu, có khi nhiều năm, và phụ thuộc vào việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ. Căn hộ chưa có giấy chứng nhận cũng khó thế chấp, khó bán lại. Hỏi rõ tình trạng pháp lý của dự án và căn hộ trước khi quyết định.
Có nên ở thuê một thời gian trước khi mua nhà ở Trung Mỹ Tây?
Nên, nếu điều kiện cho phép. Ở thuê khoảng một năm giúp hiểu mùa mưa, ngập, đường đi làm, trường học, hàng xóm của khu mình định mua, những điều không thể biết qua vài buổi xem nhà.
Nhà phố trong hẻm xe hơi có khác nhiều so với hẻm xe máy không?
Khác ở sự tiện lợi khi chở người già, trẻ nhỏ, chuyển đồ, cấp cứu, và thường ở giá trị nhà. Hẻm xe hơi cũng hay có lộ giới rộng hơn, cần kiểm phần đất có bị cắt khi xây mới không. Hẻm xe máy thì yên hơn nhưng khó tiếp cận.